Als verhuurder van onzelfstandige woonruimte zijn er een aantal zaken om rekening mee te houden. Huurders genieten vanuit de wet veel bescherming en als u als verhuurder een foutje maakt, kan dat grote gevolgen hebben.
Kamerverhuur is een vorm van verhuur van onzelfstandige woonruimte. De criteria zijn die van een zelfstandige woonruimte: een eigen voordeur (waarmee je buiten of op een galerij of portiek uitkomt), eigen toilet en eigen keuken. Wanneer één van deze aspecten niet aanwezig is in een woning, dan is er sprake van onzelfstandige woonruimte.
Dit artikel gaat niet in op de aspecten van hospitaverhuur, of op de aspecten van verhuur van zelfstandige woonruimte. Daarover in latere artikels meer.
Waar rekening mee te houden?
Een huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden aangegaan. In het huurrecht geldt een overeenkomst van meer dan 5 jaar voor een onzelfstandige woonruimte, als een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Ook een tijdelijke huurovereenkomst die wordt verlengd met dezelfde huurder, wordt van rechtswege een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het dus van belang om bovenstaande punten scherp te hebben. Ook als u een pand wilt overnemen waarin reeds verhuurd wordt, is het belangrijk dat u deze punten uitzoekt voordat u het pand daadwerkelijk koopt. Als nieuwe eigenaar neemt u namelijk alle lopende huurovereenkomsten en verplichtingen over zoals die er zijn op het moment van koop.
Hoe zit het dan met opzeggen van een verhuurde kamer?
Wanneer de huurovereenkomst voor minder dan vijf jaar is aangegaan, loopt deze af op de einddatum zoals die in de overeenkomst vermeld staat. De verhuurder dient de huurder hier echter wel aan te herinneren, minimaal één maand en maximaal drie maanden voor afloop van de overeenkomst. Doet de verhuurder dit niet of buiten deze termijnen, dan is de herinnering nietig en wordt de huurovereenkomst voortgezet als zijnde voor onbepaalde tijd. Deze herinnering kan per e-mail, brief of zelfs WhatsApp verstuurd worden (niet mondeling!). Uiteraard is het aan te raden dit op een manier te doen waarmee u kunt aantonen dat uw bericht de huurder heeft bereikt.
Gaat het om een huurovereenkomst voor langer dan vijf jaar of (dus) voor onbepaalde tijd, dan kan de verhuurder alleen opzeggen vanwege door de wetgever vastgestelde gronden. In de opzeggingsbrief aan de huurder dient ook melding gemaakt te worden van de reden van opzegging. Doet u dit niet, dan treft uw opzegging geen doel!
De opzeggronden zijn in de wet gelimiteerd tot:
- Wanneer de huurder zich niet gedraagt als goed huurder;
- Indien in de overeenkomst een ontruimingsbeding werd opgenomen (verdere voorwaarden van toepassing);
- Dringend eigengebruik van de woning door de verhuurder.
De redenen voor dringend eigengebruik zijn gelimiteerd en bevatten in elk geval niet de verkoop van de woning. Aanvullend op de opzeggrond eigengebruik zijn woonruimtes die voor een specifieke doelgroep zijn bestemd, zoals bijvoorbeeld studenten, minder validen en jongeren.
Beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op grond van een van de opzeggronden doet u schriftelijk aan uw huurder, hetzij per aangetekende post hetzij per deurwaardersexploot.
Uw opzegtermijn als verhuurder bedraagt minimaal 3 maanden. Voor ieder jaar dat de huurder de woning heeft gehuurd wordt de opzegtermijn met een jaar verlengd, tot een maximum van zes maanden. Deze termijnen zijn van dwingend recht, wat betekent dat u hier niet van kunt afwijken in de huurovereenkomst.
Ondersteuning door NBII
Zoals u heeft kunnen lezen zijn er veel zaken om op te letten bij kamerverhuur en kan een foutje u duur komen te staan. Laat u daarom bijstaan door NBII. Los van de wettelijke regels is er vaak ook in onderling overleg met uw huurder tot een oplossing te komen, waarbij NBII namens u de gesprekken en onderhandelingen kan voeren. Indien er sprake is van een conflict dan kan het inzetten juridische bijstand een positieve werking hebben; u laat uw huurder merken dat u zich niet de kaas van het brood laat stelen. Daarnaast houdt u tijd en energie over voor andere projecten door het conflict uit te besteden.